भूमि उपयोग अधिकार विनिमय बाजार में चुनौतियों का सामना करना

2024 का भूमि कानून 18 जनवरी, 2024 को राष्ट्रीय सभा द्वारा पारित किया गया था और आधिकारिक तौर पर 1 अगस्त, 2024 से लागू हो गया। "भूमि संपूर्ण जनता की है, जिसमें राज्य प्रतिनिधि स्वामी के रूप में कार्य करता है" का सिद्धांत अपरिवर्तित रहता है, लेकिन 2024 का कानून 2013 के भूमि कानून की तुलना में भूमि के संबंध में नागरिकों के अधिकारों और दायित्वों का विस्तार और व्यवस्थितीकरण करता है।

हालांकि, लगभग दो वर्षों के कार्यान्वयन के बाद, 2024 भूमि कानून में कई ऐसे बिंदु सामने आए हैं जो वास्तविकता से पूरी तरह मेल नहीं खाते, जिससे भूमि उपयोग अधिकार विनिमय बाजार में कठिनाइयाँ उत्पन्न हो रही हैं। वियतनाम में चार-स्तरीय प्रशासनिक प्रणाली से तीन-स्तरीय प्रशासनिक प्रणाली में परिवर्तन और कई प्रांतों और शहरों के विलय के संदर्भ में कार्यान्वयन के दौरान ये मुद्दे और भी अधिक प्रमुख हो गए हैं।

यह लेख वर्तमान भूमि कानून के कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं का विश्लेषण करता है, भूमि उपयोग अधिकार विनिमय बाजार के परिचालन पहलुओं पर जोर देता है, और इन चुनौतियों पर काबू पाने और भविष्य में भूमि उपयोग अधिकार विनिमय बाजार के अधिक प्रभावी विकास को बढ़ावा देने के लिए कई समाधान प्रस्तावित करता है।

2024 भूमि कानून के कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयाँ और बाधाएँ।

सबसे पहले, स्थानीय स्तर पर मार्गदर्शक दस्तावेजों के प्रकाशन में देरी और तालमेल की कमी है। वास्तव में, 2024 भूमि कानून को लागू करने के लिए, स्थानीय निकायों को उप-कानूनों की एक प्रणाली को व्यवस्थित करना होगा। हालांकि, इन दस्तावेजों की संख्या बहुत अधिक है, जिनमें दर्जनों सरकारी आदेश, मंत्रालयों के परिपत्र और प्रांतीय जन समितियों के विशिष्ट निर्णय शामिल हैं, जिससे इनका प्रसार, प्रचार और अद्यतन करना मुश्किल हो जाता है ( दीन्ह हुई विधि कार्यालय, 2026 )। साथ ही, भूमि कानून में अभी भी कई ऐसे बिंदु हैं जो योजना कानून, बोली कानून आदि के साथ तालमेल या संगत नहीं हैं।

इन कठिनाइयों के कारण विभिन्न क्षेत्रों में व्यावहारिक कार्यान्वयन में असमान प्रगति हुई है, और सामान्य प्रावधानों की असंगत व्याख्याओं और दिशा-निर्देशों के परिणामस्वरूप कानून का असंगत और गैर-समान अनुप्रयोग हुआ है ( नागरिक और आर्थिक कानून विभाग, 2026 )। इसके अतिरिक्त, कई स्थानीय निकाय अपने अधिकार क्षेत्र में विस्तृत विनियम जारी करने में भ्रमित और धीमे हैं, जिससे नकदी प्रवाह में बाधाएं और संबंधित प्रशासनिक प्रक्रियाओं में देरी हो रही है ( अखबार, 2024 )। साथ ही, कई संक्रमणकालीन विनियम पुराने और नए विनियमों के बीच ओवरलैप करते हैं (2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 257 का खंड 1), जिससे जटिल विवाद उत्पन्न होते हैं और पिछली अवधियों के लंबित मामलों के समाधान में अधिक समय लगता है ( ले मिन्ह नगन, अखबार में उद्धृत, 2024 )।

दूसरा, भूमि डेटा प्रणाली अपूर्ण और असंगत है। भूमि, आवास और जनसंख्या संबंधी राष्ट्रीय डेटाबेस का पूर्णतः डिजिटलीकरण नहीं हुआ है और इसमें वास्तविक समय कनेक्टिविटी का अभाव है। इससे ज़ब्त की गई भूमि, "गुप्त" बंधक भूमि या प्रतिबंधित लेन-देन वाले क्षेत्रों में स्थित भूमि (जैसे कि संरक्षित वनों में निवास न करने वाले व्यक्तियों के स्वामित्व वाली भूमि) की स्थिति का सटीक पता लगाना कठिन हो जाता है। दूसरी ओर, कम्यून और जिला स्तर पर पहले से ही कमज़ोर भूमि अभिलेख प्रणाली के कारण नए सरकारी अधिकारियों को भूमि पार्सल के बीच सीमा विवादों को सुलझाने में कठिनाई होती है। इससे बाज़ार में लेन-देन से पहले भूमि उपयोग अधिकारों के मूल्य और दायरे का निर्धारण करना मुश्किल हो जाता है।

तीसरा, भूमि संबंधी वित्तीय दायित्वों के निर्धारण में बाधाएँ हैं। 2024 के भूमि कानून के अनुसार, भूमि मूल्यांकन की तीन विधियाँ हैं, लेकिन उनकी अस्पष्टता और विस्तार की कमी के कारण व्यवहार में उनका कार्यान्वयन कठिन है, और भूमि की कीमतें कई कारकों पर निर्भर करती हैं: भूमि मूल्य डेटाबेस की कमी और अपारदर्शी हस्तांतरण बाजार। राष्ट्रीय भूमि डेटाबेस प्रणाली में तालमेल की कमी के कारण बाजार मूल्यों को सटीक रूप से प्रतिबिंबित करने वाली भूमि मूल्य सारणी बनाने में महत्वपूर्ण बाधाएँ आती हैं ( वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन, 2025 )। कई प्रांतों और शहरों में, भूमि मूल्य सारणी को समायोजित करते समय, कीमतों में अचानक वृद्धि (2 से लेकर कई दस गुना तक) देखी गई है, जिससे जनमत में नकारात्मक प्रतिक्रियाएँ उत्पन्न हुई हैं और भूमि उपयोग के उद्देश्यों में परिवर्तन के समय वार्षिक भूमि किराया या भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करते समय व्यवसायों और लोगों पर भारी वित्तीय दबाव पड़ा है ( किन्हतेतिउदुंग, 2025 )।

चौथा, कृषि भूमि हस्तांतरण की शर्तों की समीक्षा में कठिनाइयाँ हैं। कानून आर्थिक संगठनों और उन व्यक्तियों को धान की खेती वाली भूमि का हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति देता है जो प्रत्यक्ष रूप से उत्पादन नहीं करते हैं। हालांकि, संगठन को यह साबित करना होगा कि उसने देशव्यापी भूमि कानूनों का उल्लंघन नहीं किया है। लेकिन, भूमि पंजीकरण कार्यालयों और नोटरी कार्यालयों में अन्य प्रांतों और शहरों में व्यवसायों द्वारा किए गए उल्लंघनों के इतिहास की जांच करने के लिए परस्पर जुड़े उपकरण नहीं हैं। विभिन्न स्थानों के बीच सत्यापन दस्तावेजों को मैन्युअल रूप से भेजने से भूमि हस्तांतरण की शर्तों का आकलन करने में लगने वाला समय बढ़ जाता है, जिससे व्यावसायिक अवसरों पर काफी प्रभाव पड़ता है।

पांचवां, अधिकारियों की प्रवर्तन क्षमता कानूनी ज्ञान और डिजिटल प्रौद्योगिकी दोनों में सीमित है। प्रशिक्षण की कमी के कारण, भूमि मूल्यांकन, मूल्यांकन विधियों, नीलामी विधियों, भूमि उपयोग अधिकार पट्टे, भूमि उपयोग परियोजनाओं के लिए बोली लगाने की विधियों, मुआवजे, पुनर्वास सहायता, कार्यान्वयन में अधिकार के विकेंद्रीकरण, अधूरे मामलों के निपटान और संबंधित कानूनों (जैसे आवास कानून, कर कानून, अचल संपत्ति व्यापार कानून, निवेश कानून, बोली कानून आदि ) के बीच एकरूपता पर विस्तृत नियम और दिशा-निर्देशों का अभाव है। कई प्रांतीय और कम्यून स्तर के अधिकारियों को इन क्षेत्रों और डिजिटल प्रौद्योगिकी में विशेष प्रशिक्षण प्राप्त नहीं हुआ है, जिससे कार्यान्वयन में भ्रम की स्थिति उत्पन्न होती है।

2024 के भूमि कानून के प्रवर्तन को मजबूत करने के समाधान एक कुशल भूमि उपयोग अधिकार विनिमय बाजार के विकास को बढ़ावा देते हैं।

सबसे पहले , वर्तमान त्रिस्तरीय सरकारी संरचना के अनुरूप 2024 के भूमि कानून की समीक्षा और संशोधन करें और आवास कानून, कर कानून, अचल संपत्ति व्यापार कानून, निवेश कानून और बोली कानून सहित विभिन्न कानूनों को समन्वित करें।

दूसरा , स्थानीय निकायों में 2024 भूमि कानून के कार्यान्वयन के लिए उप-कानूनी दस्तावेजों, विनियमों और विस्तृत दिशा-निर्देशों को जारी करने में तेजी लाएं।

तीसरा , भूमि क्षेत्र, भूमि भूखंड का स्थान, भूमि की गुणवत्ता और भूमि भूखंड का आकार (भूमि की कीमतों को प्रभावित करने वाले कारक) सहित भूमि पर डिजिटल डेटाबेस को पूर्ण करें, सटीकता, पूर्णता, अखंडता, व्यवहार्यता और सुरक्षा सुनिश्चित करते हुए, ताकि यह संबंधित पक्षों के अधिकारों और दायित्वों को निर्धारित करने के लिए आधार के रूप में कार्य कर सके।

चौथा , भूमि मूल्यांकन के लिए एक एकीकृत, विस्तृत और विशिष्ट पद्धति को अंतिम रूप देना और स्थानीय निकायों को विस्तृत मार्गदर्शन प्रदान करना, जिसमें निम्नलिखित कारकों को ध्यान में रखा जाए:

- भूमि पर कानूनी अधिकार;

- क्षेत्र में भूमि उपयोग संबंधी जानकारी;

- कर और कर संबंधी जानकारी;

- भूमि की प्राकृतिक विशेषताएं (मिट्टी की गुणवत्ता, बाजार के संबंध में भूमि की स्थिति);

- भूमि के भूखंड का आकार, आकृति और कोण, तथा भूमि का इतिहास;

- भूमि के मूल्य में वृद्धि और मिट्टी की गुणवत्ता में सुधार (कई वर्षों की खेती के बाद);

- स्थान, भूमि की दिशा और अन्य आध्यात्मिक कारक;

- भूमि उपयोग के अधिकार रखने वालों की आवश्यक आजीविका में भूमि की भूमिका। ( गुयेन वान सोंग, 2018 )।

पांचवां , जमीनी स्तर के अधिकारियों (कम्यून स्तर पर) के पेशेवर और डिजिटल प्रौद्योगिकी कौशल को मजबूत करना और उनमें तत्काल सुधार करना ताकि भूमि संसाधन प्रबंधन कार्यों को प्रभावी ढंग से अंजाम दिया जा सके, जिससे आने वाले समय में स्थानीय क्षेत्रों में सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए हितधारकों द्वारा भूमि का कुशल और टिकाऊ उपयोग सुनिश्चित हो सके।

प्रो. डॉ. गुयेन वान सॉन्ग और डॉ. गुयेन थी थू क्विन

अर्थशास्त्र और पर्यावरण संसाधन प्रबंधन पर अनुसंधान समूह

वियतनाम कृषि अकादमी

स्रोत: https://nongnghiepmoitruong.vn/giai-phap-thao-go-kho-khan-vuong-mac-trong-thuc-thi-luat-dat-dai-2024-d819581.html

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