परिसंपत्तियों की नीलामी संबंधी कानून में संशोधन: मिलीभगत, मूल्य में हेरफेर और जमा राशि की ज़ब्ती को रोकना।

कार्यशाला में अपने उद्घाटन भाषण में, न्याय मंत्रालय के विधि सहायता विभाग के उप निदेशक ले वान तुआन ने कहा कि संपत्ति की नीलामी संबंधी कानून राष्ट्रीय सभा द्वारा 2016 में पारित किया गया था और 1 जुलाई, 2017 से प्रभावी हुआ। लगभग 10 वर्षों के कार्यान्वयन के बाद, इस कानून ने संपत्ति की नीलामी गतिविधियों के लिए एक महत्वपूर्ण कानूनी ढांचा तैयार किया है, जिससे संपत्ति के प्रबंधन में पारदर्शिता बढ़ी है, और राज्य, संगठनों, नीलामी के लिए संपत्ति रखने वाले व्यक्तियों के साथ-साथ नीलामी में भाग लेने वालों के वैध अधिकारों और हितों की रक्षा हुई है।

हालांकि, वर्तमान सामाजिक -आर्थिक विकास के संदर्भ में, कानून के व्यावहारिक कार्यान्वयन में कुछ सीमाएँ और कमियाँ सामने आई हैं। कुछ नियम बाज़ार विकास की मांगों के अनुरूप नहीं हैं; कुछ स्थानों पर अभी भी मिलीभगत, मूल्य में हेरफेर और नीलामी गतिविधियों का व्यक्तिगत लाभ के लिए दुरुपयोग होता है; नीलामी जीतने के बाद जमा राशि को छोड़ देने की प्रवृत्ति, विशेष रूप से कुछ उच्च मूल्य वाली संपत्तियों के मामले में, नीलामी गतिविधियों की निष्पक्षता और प्रभावशीलता पर महत्वपूर्ण प्रभाव डालती है। इसके अलावा, डिजिटल परिवर्तन, अंतर्राष्ट्रीय एकीकरण और नई प्रकार की संपत्तियों के विकास की मांगें भी संपत्ति नीलामी के लिए कानूनी ढांचे में सुधार की तत्काल आवश्यकता पैदा कर रही हैं।

इस कानून के मसौदे को तैयार करने का मुख्य सिद्धांत एक निष्पक्ष, पारदर्शी और कुशल नीलामी प्रक्रिया स्थापित करना है जिससे नीलाम की जाने वाली संपत्तियों का अधिकतम मूल्य प्राप्त हो सके। हमें यह समझना होगा कि नीलामी संपत्ति निपटान के कई तरीकों में से केवल एक तरीका है। हालांकि, एक बार नीलामी विधि का चयन हो जाने के बाद, अंतिम लक्ष्य संपत्ति को उसके सर्वोत्तम मूल्य पर बेचना है, जिससे संपत्ति के मालिक के वैध अधिकारों और हितों की रक्षा हो सके, चाहे वह राज्य के स्वामित्व वाली हो या निजी स्वामित्व वाली।

शोध और नीति-निर्माण प्रक्रिया के दौरान, कुछ राय यह सामने आई कि कुछ मामलों में कीमतों पर अधिकतम सीमा निर्धारित की जानी चाहिए ताकि मनमानी कीमत वसूलने से रोका जा सके, जैसा कि कुछ रियल एस्टेट नीलामी में हुआ है। हालांकि, मूल रूप से, नीलामी बाजार में स्वीकार्य उच्चतम कीमत निर्धारित करने की एक प्रतिस्पर्धी प्रक्रिया है। नीलामी जीतने वाले बोलीदाता द्वारा की गई किसी भी प्रकार की अवैध कार्रवाई या नीलामी परिणामों का अन्य उद्देश्यों के लिए दुरुपयोग करने पर उचित कानूनी दंड लगाया जाना चाहिए, न कि नीलामी प्रक्रिया के मूल स्वरूप को बदला जाना चाहिए।

मसौदा कानून पांच प्रमुख नीति समूहों पर आधारित व्यापक संशोधनों पर केंद्रित है।

सबसे पहले, नीलामीकर्ता मानकों के संबंध में, मसौदा कानून नीलामीकर्ता प्रशिक्षण में भाग लेने के योग्य लोगों के दायरे को बढ़ाकर एक महत्वपूर्ण नवाचार प्रस्तुत करता है। पहले, केवल कानून, अर्थशास्त्र, लेखांकन, वित्त, बैंकिंग या व्यवसाय प्रशासन में विश्वविद्यालय स्नातक ही पात्र थे। अब, इसे सभी क्षेत्रों के विश्वविद्यालय स्नातकों को शामिल करने के लिए विस्तारित करने की योजना है। इस विस्तार का उद्देश्य पेंटिंग, प्राचीन वस्तुएं, कलाकृतियां, कला कृतियां, स्थापत्य कृतियां और कई अन्य विशिष्ट संपत्तियों जैसे परिसंपत्तियों के लिए स्वैच्छिक नीलामी बाजारों की बढ़ती मांग को पूरा करना है। यह विश्व स्तर पर भी एक आम चलन है, जो संग्राहकों और निवेशकों को आकर्षित करने में योगदान देता है और धीरे-धीरे वियतनाम में एक विकसित कला नीलामी बाजार का निर्माण कर रहा है। प्रवेश आवश्यकताओं को विस्तारित करने के साथ-साथ, मसौदा कानून नीलामीकर्ता कार्यबल की गुणवत्ता सुनिश्चित करने के लिए व्यावसायिक प्रशिक्षण, शिक्षुता और योग्यता परीक्षण की आवश्यकताओं को भी सख्त करता है।

दूसरे, परिसंपत्ति नीलामी सेवाओं के संगठन के संबंध में, मसौदा कानून निवेश और व्यावसायिक शर्तों को कम करने की नीति को जारी रखता है, जिससे वर्तमान कानूनी नियमों का अनुपालन सुनिश्चित होता है। परिसंपत्ति नीलामी गतिविधियों को अब सशर्त व्यावसायिक क्षेत्र के रूप में वर्गीकृत नहीं किया जाएगा, और उद्यमों की स्थापना उद्यम कानून द्वारा शासित होगी। साथ ही, मसौदा कानून घरेलू नीलामी संगठनों को परिसंपत्ति नीलामी के क्षेत्र में विदेशी संगठनों के साथ स्वेच्छा से सहयोग करने की अनुमति देता है ताकि एकीकरण को बढ़ावा दिया जा सके और बाजार की व्यावसायिकता को बढ़ाया जा सके। सार्वजनिक परिसंपत्तियों के लिए, प्रभावी राज्य प्रबंधन सुनिश्चित करने के लिए नीलामी अभी भी घरेलू संगठनों द्वारा ही आयोजित की जाएगी।

तीसरा, परिसंपत्तियों की नीलामी की प्रक्रियाओं के संबंध में, मसौदा कानून को इस प्रकार से संशोधित किया गया है कि अनिवार्य रूप से नीलाम की जाने वाली परिसंपत्तियों और स्वैच्छिक रूप से नीलाम की जाने वाली परिसंपत्तियों के बीच स्पष्ट अंतर किया जा सके। अनिवार्य रूप से नीलाम की जाने वाली परिसंपत्तियों के लिए, मसौदा कानून भूमि, सार्वजनिक परिसंपत्तियों, प्रवर्तन के अधीन परिसंपत्तियों, रेडियो आवृत्तियों, खनिजों, राष्ट्रीय भंडार आदि जैसे विशेष कानूनों द्वारा विनियमित 20 से अधिक परिसंपत्ति समूहों के आधार पर उनकी समीक्षा करता है। परिसंपत्तियों की नीलामी संबंधी कानून केवल नीलामी की प्रक्रियाओं को निर्धारित करता है, जबकि किन प्रकार की परिसंपत्तियों की नीलामी अनिवार्य है, इसका निर्धारण विशेष कानूनों द्वारा किया जाएगा।

खुलेपन और पारदर्शिता को बढ़ावा देने के लिए, मसौदा कानून में संपत्ति मालिकों और नीलामी संगठनों की मिलीभगत और मूल्य हेरफेर (जिसे "नकली बोलीदाताओं" के रूप में भी जाना जाता है) को रोकने, पता लगाने और उससे निपटने की जिम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है। भूमि उपयोग अधिकार या खनिज दोहन अधिकार जैसी विशिष्ट संपत्तियों के लिए, मसौदा दस्तावेज़ तैयार करने का समय 30 दिनों से बढ़ाकर 45 दिन कर देता है, जिससे व्यवसायों को अपनी वित्तीय क्षमता, पूंजी स्रोतों और परियोजना कार्यान्वयन की शर्तों को प्रदर्शित करने के लिए अधिक समय मिलता है।

चौथा, जमा राशि और उल्लंघन के लिए दंड के संबंध में। मसौदा कानून में उन नियमों को संहिताबद्ध किया गया है जिनका पिछले कुछ समय में व्यवहार में परीक्षण किया गया है। भूमि नीलामी में भाग लेने वाले व्यक्तियों के लिए, ऊंची बोली लगाने और फिर जमा राशि जब्त करने की प्रथा को सीमित करने के लिए जमा राशि को प्रारंभिक मूल्य के 50% तक बढ़ाया जा सकता है। बड़े पैमाने की परियोजनाओं के लिए, परिसंपत्तियों के अत्यधिक मूल्य के कारण जमा राशि 10% और 20% के बीच ही रहेगी। इसके अतिरिक्त, मसौदे में इलेक्ट्रॉनिक सूचना पोर्टल पर जब्त जमा राशि के मामलों की सूची को सार्वजनिक रूप से प्रकाशित करने का एक तंत्र जोड़ा गया है, और साथ ही उल्लंघन की प्रकृति और गंभीरता के आधार पर 6 महीने से 5 साल तक की अवधि के लिए नीलामी में भाग लेने पर प्रतिबंध लगाने के उपाय भी लागू किए गए हैं।

पांचवां बिंदु ऑनलाइन नीलामी और नीलामी परिणामों के सार्वजनिक प्रकटीकरण से संबंधित है। मसौदा कानून नीलामी गतिविधियों में डिजिटल परिवर्तन को बढ़ावा देता है, जिसका उद्देश्य पंजीकरण, आवेदन जमा करने, जमा भुगतान, बोली लगाने से लेकर संबंधित प्रक्रियाओं पर हस्ताक्षर करने तक की पूरी प्रक्रिया को इलेक्ट्रॉनिक रूप से लागू करना है। साथ ही, नीलामी संगठनों को इलेक्ट्रॉनिक सूचना प्रणालियों पर नीलामी परिणामों को सार्वजनिक रूप से प्रकाशित करने की जिम्मेदारी होगी, जिससे धीरे-धीरे परिसंपत्ति मूल्यों का एक राष्ट्रीय डेटाबेस तैयार होगा, जो राज्य प्रबंधन और नागरिकों एवं व्यवसायों की सूचना आवश्यकताओं को पूरा करेगा।

उपर्युक्त विषयों के अतिरिक्त, मसौदा कानून में कई उल्लेखनीय नए प्रावधान भी जोड़े गए हैं, जैसे कि यह सिद्धांत कि नीलामी में भाग लेने वालों को पंजीकरण के समय से ही प्रारंभिक मूल्य पर संपत्ति खरीदने के लिए सहमत माना जाएगा; सरलीकृत नीलामी प्रक्रिया के अनुप्रयोग के दायरे को सीमित करना; परिसंपत्तियों के प्रत्येक समूह के लिए नीलामी के बाद की प्रक्रिया को स्पष्ट रूप से परिभाषित करना; और अंतरराष्ट्रीय प्रथा के अनुसार स्वैच्छिक रूप से बेची जाने वाली परिसंपत्तियों के लिए अवरोही नीलामी पद्धति को पहली बार मान्यता देना।

उप निदेशक ले वान तुआन ने इस बात पर जोर दिया कि परिसंपत्तियों की नीलामी संबंधी कानून में यह संशोधन व्यवहार में उत्पन्न होने वाली कमियों और कानूनी खामियों को दूर करने; मिलीभगत, मूल्य में हेरफेर और जमा राशि के परित्याग को रोकने के उपायों को मजबूत करने; और परिसंपत्ति नीलामी पेशे के पेशेवर, आधुनिक और अंतरराष्ट्रीय स्तर पर एकीकृत दिशा में विकास के लिए एक पारदर्शी और खुला कानूनी वातावरण बनाने के उद्देश्य से किया गया है।

कार्यशाला में, विशेषज्ञों, वैज्ञानिकों और प्रतिनिधियों ने मसौदा कानून के मुख्य नीति समूहों और विशिष्ट विनियमों के बारे में गहन चर्चा पर ध्यान केंद्रित किया; मसौदा समिति को सक्षम प्राधिकारी के विचारार्थ प्रस्तुत करने से पहले मसौदा कानून पर शोध जारी रखने और उसे उच्चतम गुणवत्ता तक परिपूर्ण बनाने में मदद करने के लिए कई हार्दिक और जिम्मेदार राय दीं।

संपत्ति की नीलामी संबंधी कानून (संशोधित) के मसौदे पर शोध और हनोई में भूमि उपयोग अधिकार नीलामी आयोजित करने के व्यावहारिक अनुभव के आधार पर, हनोई भूमि निधि विकास केंद्र के प्रतिनिधियों ने उल्लंघन से निपटने के नियमों के संबंध में कुछ राय दी।

तदनुसार, वर्ष 2016 के परिसंपत्तियों की नीलामी संबंधी कानून के अनुच्छेद 70 में संशोधन और पूरक करने वाले कानून संख्या 37/2024/QH15 के अनुच्छेद 1 के खंड 41 के बिंदु 3 में यह प्रावधान है कि भूमि आवंटन या निवेश परियोजनाओं के लिए भूमि पट्टे या खनिज दोहन अधिकारों के लिए भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के परिणामों को अनुमोदित करने वाला सक्षम प्राधिकारी ही उल्लंघन के मामलों में नीलामी में भागीदारी पर प्रतिबंध लगाने का निर्णय लेने के लिए सक्षम प्राधिकारी है। हालांकि, उल्लंघन से निपटने संबंधी मसौदा कानून के अनुच्छेद 61 में यह स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट नहीं किया गया है कि नीलामी में भागीदारी पर प्रतिबंध लगाने के निर्णय पर विचार करने और जारी करने के लिए सक्षम प्राधिकारी को सलाह देने और प्रस्ताव देने के लिए कौन सी एजेंसी जिम्मेदार है।

इसलिए, हनोई भूमि विकास केंद्र एक ऐसे नियम को जोड़ने का प्रस्ताव करता है जो न्यायिक एजेंसी को, संपत्ति की नीलामी के लिए राज्य प्रबंधन एजेंसी के रूप में अपनी भूमिका में, कानून के अनुसार उल्लंघन के मामलों में नीलामी में भाग लेने पर रोक लगाने वाले निर्णयों की समीक्षा करने और जारी करने के लिए सक्षम प्राधिकारी को अध्यक्षता करने या सलाह देने की जिम्मेदारी सौंपता है।

नीलामी परिणामों को मान्यता देने वाले निर्णयों को रद्द करने संबंधी विनियमों के संबंध में, हनोई भूमि निधि विकास केंद्र ने कानून के दायरे का अध्ययन करने के बाद पाया कि नीलामी परिणामों को मान्यता देने वाले निर्णयों को रद्द करने के संबंध में कोई स्पष्ट विनियम या प्रावधान नहीं हैं। अतः, हम मसौदा समिति से अनुरोध करते हैं कि वह स्पष्ट करे कि क्या नीलामी परिणामों को मान्यता देने वाले निर्णयों को रद्द करना परिसंपत्तियों की नीलामी संबंधी कानून (संशोधित) के दायरे में आता है।

इसके अलावा, वर्तमान प्रक्रिया में उन मामलों में भी कठिनाइयाँ आती हैं जहाँ किसी निवेश परियोजना को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के विजेता बोलीदाता या खनिज दोहन अधिकारों के विजेता बोलीदाता अपने भुगतान दायित्वों को पूरा करने में विफल रहते हैं, जिसके कारण सक्षम प्राधिकारी को नीलामी परिणामों को रद्द करने का निर्णय जारी करना पड़ता है। इन मामलों में, वर्तमान कानून रद्द करने के निर्णय के प्रभावी होने के बाद नीलामी आयोजित करने के लिए नियुक्त इकाई और नीलामी संगठन की आगे की जिम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट नहीं करता है। इसलिए, प्रतिनिधि ने इस विषय पर शोध करने और विशिष्ट नियम जोड़ने का सुझाव दिया।

लाक वियत ऑक्शन कंपनी की महाप्रबंधक सुश्री डो थी होंग हान का मानना है कि मसौदा कानून में संपत्ति नीलामी संगठनों और संपत्ति मालिकों की भूमिकाओं और जिम्मेदारियों को और स्पष्ट करने की आवश्यकता है। वास्तव में, नीलामी संगठन मुख्य रूप से सूचना प्रकाशित करना, बिक्री और आवेदन प्राप्त करना, जमा राशि एकत्र करना, नीलामी सत्र आयोजित करना और कानून द्वारा निर्धारित अन्य संबंधित प्रक्रियाओं जैसे औपचारिक कार्यों को पूरा करते हैं। वहीं, योग्य बोलीदाताओं की पहचान, निवेशकों की शर्तों का निर्धारण और उन शर्तों का मूल्यांकन एवं अनुमोदन करने की जिम्मेदारी संपत्ति मालिक की होनी चाहिए।

यह एक महत्वपूर्ण मुद्दा है क्योंकि यदि उत्तरदायित्व की सीमाएँ स्पष्ट रूप से परिभाषित नहीं की जाती हैं, तो नीलामी संगठन को कार्यान्वयन के दौरान कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा। उनके अनुसार, नीलामी योजना, नीलामी संगठन के लिए कार्यान्वयन योजना विकसित करने और नीलामी सेवा अनुबंधों पर हस्ताक्षर करने का सबसे महत्वपूर्ण कानूनी आधार है। योजना में भागीदारी की शर्तें, पात्र प्रतिभागी और निवेशकों के मूल्यांकन के मानदंड पूरी तरह और विस्तार से निर्धारित होने चाहिए। यदि परिसंपत्ति स्वामी शर्तों को स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट नहीं करता है, बल्कि नीलामी संगठन से ग्राहकों के लिए शर्तें निर्धारित करने को कहता है, तो नीलामी संगठन को कार्यान्वयन में बहुत कठिनाई होगी, और कानूनी आधार के अभाव में उसे इनकार करने का अधिकार भी हो सकता है।

भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी और भूमि उपयोग से संबंधित निवेश परियोजनाओं के संबंध में, सुश्री हन्ह मसौदा कानून में दस्तावेज़ तैयार करने की अवधि को 30 दिनों से बढ़ाकर 45 दिन करने के प्रस्ताव से दृढ़तापूर्वक सहमत हैं।

हनोई में व्यावहारिक अनुभव के आधार पर, बड़े प्रोजेक्टों की नीलामी में कई कमियां सामने आई हैं, विशेष रूप से मिलीभगत, जमा राशि की ज़ब्ती और बोली प्रक्रिया में शामिल कुछ समूहों द्वारा कीमतों में हेरफेर। इसके अलावा, दस्तावेज़ तैयार करने के लिए आवंटित समय से संबंधित वर्तमान नियम बहुत कम हैं। कुल 30 दिनों में से, लगभग पहले 15 दिन आवेदन पत्र बेचने और प्राप्त करने में ही लग जाते हैं, जिसके परिणामस्वरूप निवेशकों को अपर्याप्त जानकारी के कारण आवश्यक प्रक्रियाओं को पूरा करने के लिए पर्याप्त समय नहीं मिल पाता है।

किसी बड़े प्रोजेक्ट की नीलामी में भाग लेने के लिए, व्यवसायों को कई दस्तावेज़ और प्रमाण पत्र तैयार करने होते हैं, जैसे कि भूमि कानूनों के उल्लंघन न होने की पुष्टि, कर दायित्वों के पालन की पुष्टि, या जमा राशि के अलावा शेष वित्तीय दायित्वों के लिए बैंक गारंटी। ये सभी जटिल प्रक्रियाएं हैं और कई सरकारी एजेंसियों पर निर्भर करती हैं। इसलिए, पारदर्शिता, निष्पक्षता और स्वस्थ प्रतिस्पर्धा सुनिश्चित करने के लिए, निवेशकों को अपने दस्तावेज़ तैयार करने के लिए लगभग 30 दिन सहित, नीलामी की समय सीमा को बढ़ाकर 45 दिन करना आवश्यक है।

एक अन्य मुद्दा जिसके बारे में सुश्री हन्ह विशेष रूप से चिंतित हैं, वह है बड़ी परियोजनाओं के लिए बोली लगाने में भाग लेने वाले निवेशकों की क्षमता और अनुभव पर नियंत्रण।

वर्तमान स्थिति यह दर्शाती है कि नीलामी की घोषणा के कुछ ही दिनों के भीतर, नई स्थापित कंपनियाँ बोली लगाने के लिए सामने आ जाती हैं। कुछ मामलों में, लक्ष्य सीधे परियोजना में निवेश करना या उसे लागू करना नहीं होता, बल्कि नीलामी जीतने के बाद परियोजना को हस्तांतरित करना होता है। कुछ परियोजनाएँ कई चरणों में हस्तांतरित होती हैं, कभी-कभी 5-7 बार तक, जिससे परियोजना का मूल्य काफी बढ़ जाता है, लेकिन वास्तव में, इसे कभी भी संचालन या उपयोग में नहीं लाया जाता है। इससे न केवल सामाजिक संसाधनों की बर्बादी होती है, बल्कि धोखाधड़ी या आवश्यक कानूनी शर्तों के अभाव वाले लेन-देन का जोखिम भी पैदा होता है।

इसलिए, सुश्री हन्ह ने बड़े पैमाने की परियोजनाओं की नीलामी में भाग लेने वाले निवेशकों की क्षमता और अनुभव के संबंध में सख्त नियमों का अध्ययन करने का सुझाव दिया। उदाहरण के लिए, निवेशकों को यह साबित करना होगा कि उन्होंने पहले भी इसी तरह की या नीलामी की जा रही परियोजना के मूल्य के लगभग 50% से 70% के बराबर पैमाने की परियोजनाएं पूरी की हैं। साथ ही, स्थानीय अधिकारियों को प्रत्येक प्रकार की संपत्ति की विशेषताओं और स्थानीय प्रबंधन आवश्यकताओं के आधार पर विशिष्ट मानदंडों पर विचार करने और निर्णय लेने का अधिकार दिया जाना चाहिए।

उयेन सान

स्रोत: https://moj.gov.vn/portal/tin-tuc/chi-tiet/sua-oi-luat-au-gia-tai-san-phong-chong-thong-ong-dim-gia-bo-coc-tgcx5o3e3f.html

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