रियल एस्टेट व्यापार कानून: रियल एस्टेट बाजार में हेरफेर करने के सख्त निषिद्ध कृत्य

मसौदा कानून पर टिप्पणी करते हुए, राष्ट्रीय सभा के कई सांसदों ने कहा कि मसौदा कानून अचल संपत्ति व्यवसाय से संबंधित पार्टी और राज्य के विचारों, दिशानिर्देशों और नीतियों को पूरी तरह से संस्थागत रूप देता है, और व्यवहार में सिद्ध हो चुके अचल संपत्ति से संबंधित प्रस्तावों को कानूनी मान्यता देता है।

हालांकि, प्रतिनिधि ली किउ वान ( क्वांग त्रि प्रांतीय राष्ट्रीय सभा प्रतिनिधिमंडल) के अनुसार, मसौदा कानून में अचल संपत्ति के नए प्रकारों को शामिल करने से केवल संपत्ति के नामकरण का मुद्दा ही हल होता है। संपत्ति की कानूनी स्थिति, जैसे उपयोग की अवधि, स्वामित्व का दायरा, संपत्ति का मूल्य और हस्तांतरण अधिकार, अभी भी पूरी तरह से विनियमित नहीं हैं।

प्रतिनिधि ली किउ वान ने टिप्पणी की कि यदि मसौदे में नियमों को स्पष्ट रूप से परिभाषित नहीं किया गया है, तो इससे होटल अपार्टमेंट और मिश्रित उपयोग वाली अचल संपत्ति जैसे उत्पादों के लिए अलग-अलग व्याख्याएं और अनुप्रयोग होंगे।

इसलिए, प्रतिनिधि ली किउ वान ने सुझाव दिया कि मसौदा कानून में कानूनी ढांचे को स्पष्ट करने की आवश्यकता है ताकि विवादों और मुकदमों के उत्पन्न होने के जोखिम को रोका जा सके और कानून के लागू होने पर विभिन्न क्षेत्रों में इसके असंगत अनुप्रयोग को दूर किया जा सके। प्रतिनिधि ने व्यावसायिक लेनदेन करने, हस्तांतरण करने, भुगतान करने और गारंटी देने की शर्तों और विभिन्न प्रकार की अचल संपत्तियों के संबंध में संबंधित पक्षों के अधिकारों पर विशिष्ट नियम जोड़ने का भी प्रस्ताव दिया।

इसके अतिरिक्त, प्रतिनिधि ली किउ वान ने यह भी सुझाव दिया कि मसौदा समिति आवास और अचल संपत्ति बाजार पर सूचना प्रणाली के उपयोग संबंधी नियमों की समीक्षा करे, यह सुनिश्चित करते हुए कि डेटा संग्रह और अद्यतन संबंधी नियम मसौदे में पहले से निर्धारित सूचना प्रकटीकरण संबंधी नियमों के अनुरूप हों।

प्रतिनिधि गुयेन खान वू (क्वांग त्रि प्रांत के राष्ट्रीय सभा प्रतिनिधिमंडल) ने तर्क दिया कि वर्तमान कानून में निषिद्ध कृत्यों के आठ समूह निर्धारित हैं, लेकिन मसौदा कानून ने इन्हें घटाकर छह समूह कर दिया है। विशेष रूप से, प्रतिनिधि वू के अनुसार, मसौदा कानून में "ब्रोकरेज प्रैक्टिस सर्टिफिकेट को अनुचित तरीके से जारी करना और उपयोग करना" और "शुल्क और प्रभारों को अवैध रूप से एकत्र करना, प्रबंधित करना और उपयोग करना" जैसे कृत्यों को शामिल नहीं किया गया है।

प्रतिनिधि गुयेन खाक वू ने यह स्वीकार करते हुए कि ये वास्तविक परिस्थितियों से उत्पन्न होने वाले अपेक्षाकृत जटिल उल्लंघन हैं, प्रस्ताव दिया कि इन उल्लंघनों से निपटने के लिए पर्याप्त कानूनी आधार प्रदान करने हेतु इन दो प्रकार के व्यवहारों को पुनः स्थापित करना नितांत आवश्यक है। श्री वू ने तर्क दिया कि वर्तमान मसौदा कानून में रियल एस्टेट बाजार में हेरफेर और मूल्य वृद्धि को रोकने के लिए विशिष्ट प्रावधानों का अभाव है - एक ऐसा मुद्दा जो हाल ही में बाजार में गंभीर अस्थिरता का कारण बन रहा है।

उन्होंने परियोजनाओं, योजनाओं और कीमतों के बारे में गलत जानकारी प्रदान करने जैसे निषिद्ध व्यवहारों और कीमतों को बढ़ाने या बाजार में कृत्रिम कमी पैदा करने के लिए काल्पनिक लेनदेन की व्यवस्था करने या बनाने जैसे कार्यों पर आगे शोध करने का सुझाव दिया। प्रतिनिधि गुयेन खाक वू ने कहा, "यह संशोधन नियामक एजेंसियों को वर्तमान मूल्य हेरफेर की स्थिति से पूरी तरह निपटने के लिए एक मजबूत कानूनी उपकरण प्रदान करेगा।"

प्रतिनिधि ट्रिन्ह ज़ुआन आन (डोंग नाई नगर राष्ट्रीय विधानसभा प्रतिनिधिमंडल) ने अचल संपत्ति व्यापार कानून में संशोधन के दोहरे लक्ष्यों पर जोर दिया: बाधाओं को दूर करना, प्रक्रियाओं को सरल बनाना और भूमि एवं अचल संपत्ति परियोजनाओं के सुचारू संचालन के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ बनाना, साथ ही एक पारदर्शी बाजार का निर्माण करना और सट्टेबाजी को सीमित करना। प्रतिनिधि ने विशेष रूप से अचल संपत्ति बाजार में सट्टेबाजी और हेरफेर के मुद्दे पर ध्यान दिलाया। प्रतिनिधि ट्रिन्ह ज़ुआन आन ने कहा, "इस कानून के संशोधन में तीन मुद्दों के बीच स्पष्ट अंतर करना आवश्यक है: निवेश, सट्टेबाजी और बाजार में हेरफेर।"

प्रतिनिधि ट्रिन्ह ज़ुआन आन के अनुसार, अचल संपत्ति में निवेश एक सामान्य और आवश्यक बाजार गतिविधि है। केवल इसलिए अचल संपत्ति पर प्रतिबंध लगाना अस्वीकार्य है क्योंकि कोई व्यक्ति मूल्य वृद्धि की उम्मीद में इसे खरीदता है। हालांकि, सट्टेबाजी तब समस्या बन जाती है जब जमाखोरी, खरीद-बिक्री और भारी वित्तीय लाभ का उपयोग आपूर्ति और मांग को विकृत कर देता है, जिससे अचल संपत्ति की कीमतें सामर्थ्य और वास्तविक जरूरतों से कहीं अधिक बढ़ जाती हैं।

बाजार में हेरफेर करना और भी खतरनाक है क्योंकि, प्रतिनिधि ट्रिन्ह ज़ुआन आन के अनुसार, इसमें आपूर्ति, मांग या कीमत के बारे में जानबूझकर झूठे संकेत पैदा करना शामिल है: एक निश्चित मूल्य स्तर बनाने के लिए चक्रीय लेनदेन; कीमतों को बढ़ाने के लिए खरीद-बिक्री में मिलीभगत; कृत्रिम कमी पैदा करना; दलालों का उपयोग करना या योजनाओं और परियोजनाओं के बारे में भ्रामक जानकारी का उपयोग करके "लहरें" पैदा करना, और फिर लाभ कमाने के लिए बेचना।

यह स्वीकार करते हुए कि मसौदे में रोकथाम के लिए बहुत महत्वपूर्ण उपाय शामिल हैं, प्रतिनिधि ट्रिन्ह ज़ुआन आन ने एक महत्वपूर्ण कमी की ओर इशारा किया: मसौदे में अचल संपत्ति बाजार में हेरफेर करने के कृत्य को स्पष्ट रूप से परिभाषित नहीं किया गया है और ऐसे कृत्यों का पता लगाने और उनसे निपटने के लिए कोई तंत्र स्थापित नहीं किया गया है। श्री आन ने अनुच्छेद 6 में अचल संपत्ति बाजार में हेरफेर के निषिद्ध कृत्यों की सूची जोड़ने का प्रस्ताव रखा; और साथ ही, सरकार को विशिष्ट कृत्यों के आधार पर पहचान के मानदंड परिभाषित करने का कार्य सौंपा, जैसे कि काल्पनिक लेनदेन करना, कृत्रिम आपूर्ति और मांग पैदा करना, कीमतों को कृत्रिम रूप से बढ़ाने के लिए मिलीभगत करना, कीमतों को प्रभावित करने के लिए गलत जानकारी प्रदान करना या फैलाना, और अन्य जानबूझकर किए गए कृत्य जो बाजार की कीमतों, आपूर्ति और मांग को विकृत करते हैं।

प्रतिनिधि ट्रिन्ह जुआन आन ने जोर देते हुए कहा, "महत्वपूर्ण बात सामान्य निवेश गतिविधियों को अपराध घोषित करना या प्रतिबंधित करना नहीं है, बल्कि जानबूझकर किए गए ऐसे कृत्यों से निपटने के लिए उपकरण उपलब्ध कराना है जो बाजार के कामकाज को विकृत करते हैं।"

स्रोत: https://baotintuc.vn/thoi-su/luat-kinh-doanh-bat-dong-san-nghiem-cam-hanh-vi-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-20260822113050551.htm

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