नए शहरी विकास कानून में ट्रांजिट‑ओरिएंटेड डेवलपमेंट को लागू करने के पाँच आवश्यक कदम

शहरी विकास कानून को व्यवहार में लाना: प्रभावी शहरी विकास कानून कार्यान्वयन के लिए पांच आवश्यक कार्य।

24 अगस्त, 2026 को राष्ट्रीय सभा द्वारा पारित शहरी विकास कानून में पहली बार सार्वजनिक परिवहन (टीओडी) की ओर उन्मुख शहरी क्षेत्रों के विकास का प्रावधान किया गया है, जो 1 अक्टूबर से प्रभावी होगा। वियतनाम-जर्मनी विश्वविद्यालय के वियतनाम-जर्मनी परिवहन अनुसंधान केंद्र के निदेशक, एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. वू अन्ह तुआन के अनुसार, टीओडी को व्यवहार में लाने के लिए, स्थानीय निकायों को पांच प्रकार के कार्यों पर ध्यान केंद्रित करने की आवश्यकता है।

Báo Đại biểu Nhân dân•18/09/2026

टीओडी को कानून में शामिल करने से तीन मूलभूत बदलाव आते हैं।

-2026 के शहरी विकास कानून में पहली बार ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) से संबंधित प्रावधान शामिल किए गए हैं, जिसमें इसे रेलवे कनेक्शन पर केंद्रित शहरी नियोजन, निवेश, नवीनीकरण, उन्नयन और विकास के समाधान के रूप में परिभाषित किया गया है। सार्वजनिक परिवहन से जुड़े शहरी विकास के लिए इसका क्या महत्व है?

- टीओडी को वैध बनाने का सबसे महत्वपूर्ण महत्व इसे एक नियोजन अवधारणा या पायलट मॉडल से एक औपचारिक शहरी विकास तंत्र में परिवर्तित करना है, जिसमें नियोजन, भूमि, निवेश और वित्त के लिए उपकरण उपलब्ध हों।

यह कानून ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) क्षेत्रों की पहचान को सुगम बनाता है, प्रत्येक क्षेत्र के लिए उपयुक्त भूमि उपयोग लक्ष्य और आर्थिक -तकनीकी संकेतक निर्धारित करता है; यह रेलवे लाइन विकल्पों और स्टेशन स्थानों से जुड़े एकीकृत टीओडी योजनाओं के विकास की भी अनुमति देता है। मार्ग और स्टेशन स्थानों को स्टेशन के आसपास के समग्र शहरी विकास के संदर्भ में ध्यान में रखा जाता है, जिसका उद्देश्य सार्वजनिक परिवहन की सुगमता और भूमि का कुशल उपयोग सुनिश्चित करना है।

यह कानून पार्कों और ऐतिहासिक-सांस्कृतिक स्थलों जैसे प्रतिबंधित विकास क्षेत्रों से रेलवे स्टेशनों के निकट के क्षेत्रों में नियोजन कोटा के हस्तांतरण का भी प्रावधान करता है; और भूमि से अतिरिक्त मूल्य का दोहन करने के लिए उपकरण खोलता है ताकि पारगमन-उन्मुख विकास (टीओडी) के लिए संसाधन तैयार किए जा सकें।

इससे भी अधिक महत्वपूर्ण बात यह है कि इस कानून ने तीन प्रक्रियाओं को एकीकृत करने के लिए एक कानूनी आधार तैयार किया है: रेलवे अवसंरचना विकास में निवेश, शहरी विकास और भूमि संसाधन दोहन। स्टेशनों के आसपास के शहरी क्षेत्रों का पुनर्गठन किए बिना रेलवे का निर्माण करने से यात्रियों की संख्या, भूमि मूल्य और निवेश दक्षता को अनुकूलित करना मुश्किल हो जाएगा।

संक्षेप में, पारगमन-उन्मुख विकास (टीओडी) के वैधीकरण से तीन मूलभूत परिवर्तन आते हैं: व्यक्तिगत परिवहन नियोजन से एकीकृत परिवहन और शहरी नियोजन की ओर; विशुद्ध रूप से सार्वजनिक निवेश से भूमि के बढ़ते मूल्य पर आधारित संसाधन जुटाने की ओर; और व्यक्तिगत विभागों द्वारा प्रबंधन से बहु-क्षेत्रीय समन्वय तंत्र की ओर।

टीओडी विकास बुनियादी ढांचे की वहन क्षमता के अनुरूप होना चाहिए।

ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) अक्सर रेलवे स्टेशनों के आसपास उच्च घनत्व वाले शहरी विकास और भूमि दोहन से जुड़ा होता है। लेकिन, महोदय, किसी क्षेत्र को वास्तव में टीओडी मॉडल के अनुसार विकसित करने के लिए आवश्यक मूल तत्व क्या हैं?

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ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) का मतलब केवल स्टेशन के आसपास भूमि उपयोग घनत्व बढ़ाना या अचल संपत्ति विकसित करना नहीं है। यदि यातायात क्षमता और सामाजिक बुनियादी ढांचे में सुधार किए बिना घनत्व बढ़ता है, तो क्षेत्र में भीड़भाड़ हो सकती है और सेवाओं पर अत्यधिक दबाव पड़ सकता है।

टीओडी का मूल उद्देश्य शहरी विकास स्थलों को इस प्रकार पुनर्गठित करना है ताकि लोग सार्वजनिक परिवहन और गैर-मोटर चालित वाहनों के माध्यम से आसानी से अपने घरों, कार्यस्थलों, सेवाओं और दैनिक गतिविधियों तक पहुंच सकें।

हो ची मिन्ह सिटी के लिए विकसित टीओडी परियोजनाओं की योजना और कार्यान्वयन संबंधी तकनीकी पुस्तिका के अनुसार, टीओडी योजना को तीन स्तरों पर लागू किया जाना आवश्यक है: संपूर्ण शहरी नेटवर्क, रेलवे कॉरिडोर और स्टेशन क्षेत्र। इन तीनों स्तरों पर समन्वित रूप से विचार किया जाना चाहिए, न कि प्रत्येक स्टेशन क्षेत्र की अलग-अलग योजना बनाई जानी चाहिए। इसलिए, टीओडी को लागू करते समय, पहला महत्वपूर्ण मुद्दा परिवहन क्षमता, तकनीकी अवसंरचना और सामाजिक अवसंरचना के आधार पर क्षेत्र की विकास वहन क्षमता का निर्धारण करना है। तभी उपयुक्त जनसंख्या आकार और शहरी स्थान का निर्धारण किया जा सकता है, जिससे भीड़भाड़ या अवसंरचना पर अत्यधिक भार से बचा जा सके।

साथ ही, TOD के लिए एक सुलभ स्टेशन पारिस्थितिकी तंत्र की आवश्यकता है जिसमें सुरक्षित पैदल मार्ग, साइकिलें, फीडर बसें, स्थानांतरण केंद्र, पार्किंग प्रबंधन, सार्वजनिक स्थान और टर्मिनल कनेक्शन का नेटवर्क शामिल हो। TOD क्षेत्र को आवास, रोजगार, वाणिज्य, स्वास्थ्य सेवा, शिक्षा और खुले स्थानों सहित मिश्रित उपयोग की सुविधा भी सुनिश्चित करनी होगी।

यह कानून पारगमन-उन्मुख विकास (टीओडी) के लिए संसाधन जुटाने के कई तरीके उपलब्ध कराता है, जिनमें भूमि से प्राप्त अतिरिक्त मूल्य का दोहन, अवसंरचना सुधार शुल्क और सार्वजनिक परिवहन कनेक्शन शुल्क शामिल हैं। आपके विचार में, इन तरीकों को किस प्रकार से तैयार और संचालित किया जाना चाहिए?

भूमि से प्राप्त अतिरिक्त मूल्य का दोहन करने की व्यवस्था इस सिद्धांत पर आधारित होनी चाहिए कि राज्य केवल नियोजन, भूमि उपयोग संकेतकों में परिवर्तन, रेलवे निवेश या पारगमन-उन्मुख विकास (टीओडी) के कारण सुगम पहुंच से उत्पन्न अतिरिक्त मूल्य को ही नियंत्रित करे; यह बाजार की शक्तियों या भूमि उपयोगकर्ताओं द्वारा किए गए निवेश के कारण होने वाली मूल्य वृद्धि को नियंत्रित नहीं करे। प्राप्त राजस्व का उपयोग सार्वजनिक परिवहन अवसंरचना (विशेषकर मेट्रो) और टीओडी क्षेत्रों में सामाजिक अवसंरचना के पुनर्निवेश के लिए किया जाना चाहिए।

एक अन्य महत्वपूर्ण सिद्धांत यह है कि भूमि उपयोग शुल्क (टीओडी) से पहले और बाद में भूमि मूल्यों का निर्धारण एक ही समय में, एक ही दायरे में और एक ही तुलनात्मक विधि का उपयोग करके किया जाए। साथ ही, शुल्क और भूमि उपयोग शुल्क की दोहरी वसूली से बचना चाहिए और एक ही बढ़ी हुई कीमत को दो बार वसूल नहीं किया जाना चाहिए।

हमें ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) के लिए एक समर्पित संपर्क सूत्र की आवश्यकता है।

- आपके शोध और टीओडी को लागू करने के व्यावहारिक अनुभव के आधार पर, आपके विचार से स्थानीय निकायों को कानून को लागू करने के प्रारंभिक चरण में कहां से शुरुआत करनी चाहिए?

शहरी विकास कानून ने पारगमन-उन्मुख विकास (टीओडी) के लिए कानूनी ढांचा तैयार किया है। अगली चुनौती कार्यान्वयन की क्षमता है। कानून के प्रावधानों को व्यवहार में लाने के लिए, प्रारंभिक चरण में, स्थानीय निकायों को पांच प्रकार के कार्यों पर ध्यान केंद्रित करने की आवश्यकता है।

सर्वप्रथम , पारगमन-उन्मुख विकास (टीओडी) परियोजनाओं के लिए कानूनी ढांचा और परिचालन प्रक्रियाएं पूर्ण रूप से तैयार की जानी चाहिए। टीओडी नियोजन, स्टेशन स्थान निर्धारण, भूमि मूल्य सृजन और नियोजन कोटा के हस्तांतरण से संबंधित नियमों को यथाशीघ्र स्पष्ट रूप से परिभाषित किया जाना चाहिए।

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दूसरे , एक एकीकृत टीओडी डेटाबेस स्थापित करने की आवश्यकता है। स्थानीय अधिकारियों को भूमि, जनसंख्या, बुनियादी ढांचे, भूमि की कीमतों, रेलवे की प्रगति और टीओडी संकेतकों पर एक साझा डेटा प्रणाली की आवश्यकता है, जो योजना बनाने से लेकर परिचालन प्रबंधन तक सभी पहलुओं में सहायक हो।

तीसरा, प्रायोगिक क्षेत्रों का चयन करें। बड़े पैमाने पर तैनाती के बजाय, प्रायोगिक कार्यक्रम चलाने और अनुभव से सीखने के लिए उच्च स्तर की तैयारी वाले कुछ क्षेत्रों का चयन करें।

चौथा , शहरी रेल सार्वजनिक परिवहन परियोजनाओं और शहरी विकास को एक साथ लागू करें।

पांचवां , एक विशेष अंतर-क्षेत्रीय केंद्र बिंदु स्थापित करें। चूंकि शहरी विकास विकास (टीओडी) अंतःविषयक है, इसलिए कार्यान्वयन और निगरानी प्रक्रिया के समन्वय के लिए एक विशेष केंद्र बिंदु, जैसे कि टीओडी टास्क फोर्स या शहरी विकास प्रबंधन बोर्ड, की आवश्यकता है।

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