बैंक विलय से मकान मालिक को बेदखल करने का अधिकार खत्म नहीं होगा, जानिए क्या है सुप्रीम कोर्ट का निर्णय

न्यूज़बैंक का विलय मकान मालिक के बेदखल करने के अधिकार को खत्म नहीं करेगा: सुप्रीम कोर्ट ने पीएनबी को सीपी से बेदखल करने का आदेश दिया

न्यायालय ने माना कि एक बार जब मूल किरायेदार का अस्तित्व समाप्त हो जाता है और एक नई इकाई मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना परिसर पर कब्जा कर लेती है, तो बेदखली का आधार कानूनी रूप से पूरा हो जाता है।

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सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में माना कि बैंकिंग विनियमन अधिनियम, 1949 के तहत बैंकों का सरकार द्वारा स्वीकृत विलय, किराया नियंत्रण कानूनों के तहत अनधिकृत सबलेटिंग या असाइनमेंट के खिलाफ मकान मालिक की वैधानिक सुरक्षा को खत्म नहीं करता है।

जस्टिस संजय करोल और एन कोटिस्वर सिंह की खंडपीठ ने स्पष्ट किया कि किराया नियंत्रण प्रावधान कब्जे के "स्वैच्छिक" और "अनैच्छिक" हस्तांतरण के बीच अंतर नहीं करते हैं।

एक बार जब मूल किरायेदार का अस्तित्व समाप्त हो जाता है और एक नई इकाई मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना परिसर पर कब्जा कर लेती है, तो बेदखली का आधार कानूनी रूप से पूरा हो जाता है।

"धारा की प्रयोज्यता एक तथ्यात्मक स्थिति की घटना पर निर्भर करती है, अर्थात्, उप-किराए पर देना या असाइनमेंट या अन्यथा कब्जे से अलग होना... चाहे यह किरायेदार का स्वैच्छिक कार्य है या अन्यथा, और ऐसा करने के कारण भी पूरी तरह से अप्रासंगिक हैं," कोर्ट ने कहा।

पृष्ठभूमि के अनुसार, 1947 में ब्रिटिश मोटर कार कंपनी लिमिटेड (अपीलकर्ता) ने नई दिल्ली के कनॉट सर्कस में प्रताप बिल्डिंग में 3,500 वर्ग फुट से अधिक का एक प्रमुख वाणिज्यिक स्थान हिंदुस्तान कमर्शियल बैंक (एचसीबी) को ₹585 के मासिक किराए पर दिया था।

दशकों बाद, दिसंबर 1986 में, भारत सरकार ने एचसीबी को सार्वजनिक क्षेत्र के दिग्गज पंजाब नेशनल बैंक (पीएनबी) के साथ मिलाने की एक गजट अधिसूचना जारी की। भारतीय रिजर्व बैंक (आरबीआई) द्वारा जनहित में तैयार की गई इस योजना के तहत एचसीबी की सभी संपत्तियां, देनदारियां और शाखाओं का भौतिक कब्जा पीएनबी में निहित है।

ब्रिटिश मोटर कार कंपनी ने दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट, 1958 (डीआरसी एक्ट) की धारा 14(1)(बी) के तहत बेदखली याचिका दायर करके तुरंत अदालत का दरवाजा खटखटाया। उनका तर्क सीधा था - एचसीबी ने मकान मालिक की पूर्व लिखित सहमति प्राप्त किए बिना कब्जा छोड़ दिया था और किरायेदारी पीएनबी को सौंप दी थी।

सुप्रीम कोर्ट ने मकान मालिक का पक्ष लिया.

पीएनबी ने तर्क दिया कि उसने निजी सौदे के जरिए संपत्ति में घुसपैठ नहीं की, बल्कि इसे एक संप्रभु सरकारी अधिसूचना द्वारा वहां रखा गया था। सुप्रीम कोर्ट ने सिंगर इंडिया लिमिटेड और परसराम हरनंद राव के मामले में अपने पिछले ऐतिहासिक फैसलों पर भरोसा करते हुए माना कि डीआरसी अधिनियम की धारा 14(1)(बी) पूर्ण है। इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि किरायेदार क्यों चला गया या नया किरायेदार कैसे आया। यदि मूल किरायेदार मकान मालिक के लिखित हस्ताक्षर के बिना कॉर्पोरेट पहचान और स्थान का नियंत्रण खो देता है, तो यह बेदखली को ट्रिगर करता है।

बैंक ने यह भी तर्क दिया कि चूंकि विलय योजना बैंकिंग विनियमन अधिनियम की धारा 45 के तहत शुरू की गई थी और संसद के समक्ष रखी गई थी, इसने एक शक्तिशाली केंद्रीय क़ानून का दर्जा हासिल कर लिया जो स्थानीय किराया कानूनों को खत्म कर सकता था।

बेंच ने केआई में कोर्ट के ऐतिहासिक फैसले की ओर इशारा करते हुए इसे खारिज कर दिया। शेफर्ड बनाम भारत संघ। न्यायालय ने दोहराया कि आरबीआई द्वारा बनाई गई समामेलन योजना पूरी तरह से एक प्रशासनिक कार्य है, कोई विधायी नियम नहीं।

क्योंकि यह संसद द्वारा अधिनियमित कानून नहीं है, इसलिए इसमें दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत मकान मालिकों को दी गई अनिवार्य लिखित-सहमति सुरक्षा को खत्म करने की ताकत नहीं है।

जबकि न्यायालय ने मकान मालिक की अपील को स्वीकार कर लिया और दिल्ली उच्च न्यायालय के आदेश को रद्द कर दिया, उसने स्वीकार किया कि पीएनबी बहुत लंबे समय से प्रतिष्ठित कनॉट प्लेस स्थान से काम कर रहा था।

इसलिए, न्यायालय ने इक्विटी का प्रयोग किया और पीएनबी को 31 जनवरी, 2027 तक शांतिपूर्वक ब्रिटिश मोटर कार कंपनी को खाली कब्जा सौंपने और सौंपने की छूट दी, बशर्ते कि बैंक चार सप्ताह के भीतर एक औपचारिक उपक्रम दाखिल करे और अपने किराये के बकाए का भुगतान जारी रखे।

ब्रिटिश मोटर कार कंपनी की ओर से वकील श्याम दीवान और श्याम मेहता पेश हुए।

एचसीबी/पीएनबी की ओर से अधिवक्ता राजेश कुमार गौतम उपस्थित हुए।

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